シニア向け分譲マンションとは？サービス内容や費用、サ高住との違いを徹底解説！

December 20, 2021October 19, 2023

高齢者の住宅問題で聞かれることが多いシニア向け分譲マンション。
どのような施設であるかを知っている人は少ないのではないでしょうか？

実際にシニア向け分譲マンションの購入・入居を考えているものの詳しいことが分からない方も多いと思います。

そこで今回は、シニア向け分譲マンションについて以下の項目を中心に解説をしていきます。

シニア向け分譲マンションとは
シニア向け分譲マンションの費用
シニア向け分譲マンションとサービス付き高齢者向け住宅との違い
シニア向け分譲マンションのメリット・デメリット

相続問題や売却などについても解説していますので、ぜひ最後までお読みください。

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シニア向け分譲マンションとは

どのような住宅がシニア向け分譲マンションといわれるものなのでしょうか。
ここからはサービス内容や入居条件・設備などについて解説していきます。

シニア向け分譲マンションとは

民間事業者が販売・運営する分譲住宅（分譲マンション）で、バリアフリーやコンシェルジュが常駐しているなど、高齢者が生活しやすく生活支援サービスなどが整っている住宅のことです。

分譲マンションなので、見た目は他の一般的な分譲マンションと変わりはありません。
またマンションを購入することになるので、自分の所有資産となります。

受けられるサービス

シニア向け分譲マンションが一般の分譲マンションと異なるのが、受けられるサービスです。

シニア向けの生活支援サービスが整っているので、高齢者のみのご家庭であっても安心して生活していけるサービスを受けることができます。

シニア向け分譲マンションは、サービス付き高齢者向け住宅などとは異なり、設備やサービスの基準や届け出の義務がないので、販売・運営会社の方針によってサービスは異なってきます。

サービスの一例として

見守り
生活のサポート（食事・掃除・洗濯など）
緊急時の対応
コンシェルジュサービス

などを行ってくれるところもあるようです。

あくまで一例なので、購入を検討される方は複数の物件をチェックして一番自分が求めているサービスを提供してくれるシニア向け分譲マンションを選ぶようにしましょう。

設備

シニア向け分譲マンションには、高齢者の生活環境をよりよくするためのバリアフリー設備が整っています。

また一般的な分譲マンションについている居室設備の他に、プール・シアタールーム・レストランなど独自の共有設備や、高齢者向けクリニックなどをテナントに入れているところもあります。

入居条件

シニア向け分譲マンションは、基本的に自立して生活が送れる高齢者を対象としているところがほとんどです。

介護サービスなどの提供がありませんので、認知症になった場合の支援サービスもありません。
介護状態の家族が既にいる場合には、入居条件や入居後の生活について販売・運営会社と相談する必要があります。

入居時の条件は販売・運営会社によって異なってきますので、購入時に確認を必ず行いましょう。

シニア向け分譲マンションの費用の相場

ここまでマンションのサービスや設備について見てきましたが、それ以上に気になるのが購入費用なのではないでしょうか？
以下で費用相場と月額費用などについて紹介していきます。

シニア向け分譲マンションの費用

シニア向け分譲マンションはマンションを購入する必要があるため、一般的な分譲マンションと同等かそれ以上の金額になる場合がほとんどです。
サービスや設備が充実している分、一般的な分譲マンションよりも高くなり、販売価格が数千万から時には数億円になってしまうこともあります。

基本的に富裕層のシニア向けなので仕方ないのかもしれませんが、設備・サービス内容などをチェックすればそれに見合うだけの金額であるといえます。

かかる費用の内訳

シニア向け分譲マンションの購入にかかる費用の内訳は、基本的に一般的な分譲マンションと変わりません。
しかし、生活のサポートや介護サービスを利用した場合には、別途料金が発生します。

内訳は以下の通りです。

物件の購入費
事務手数料・保証料
居住費（管理費・修繕積立金）
生活費（食費・水道光熱費など）
固定資産税・不動産取得税　など

これらは物件の金額や販売・運営会社によっても異なってきます。

表示価格だけではマンション購入はできないということ、シニア向け分譲マンションは一般的な分譲マンションよりも高くなってしまうことを覚えておきましょう。

物件の購入費

物件によって金額は前後しますが、購入費の目安は数千万～数億円です。
先にも紹介していますが、シニア向け分譲マンションは一般的な分譲マンションよりも高くなってしまう場合が多いです。

しかし老後の生活を安心して送れるための設備やサービスが整っているため、妥当な金額であると言えます。

そしてシニア向け分譲マンションは、購入すると資産となり、購入者がなくなっても相続財産の一つになります。

月額費用

月額費用の相場としては、10～20万円が目安です。
サービス内容によっては生活費（食事サービスなどの費用）・水道光熱費も必要となるシニア向け分譲マンションもあります。

月額費用の内訳ごとの相場は以下の通りです。

生活費（食費・水光熱費など）：5万円程度
居住費（管理費・修繕積立金など）：5万円程度
その他：3万円程度

月額費用に関しては、入居前に確認しておく必要があります。
これも一般的な分譲マンションよりも高めですが、サービス・設備費用の維持管理の費用が高いため仕方がないことかもしれません。

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シニア向け分譲マンションのメリット・デメリット

快適な老後生活を送るためには、シニア向け分譲マンションの購入は良い選択肢の一つです。
では、実際にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

シニア向け分譲マンションのメリット

シニア向け分譲マンションのメリットは以下の通りです。

見守りサービスなどもあるので安心
シニア向けの娯楽施設が充実している
資産として子どもなどに残すことができる
退去をせまられにくい
生活の自由度が高い

高齢者が生活しやすいサービスが充実しており、介護施設と比べても生活の自由度が高いです。

資産価値もあるので、子どもたちに資産として残すこともできます。
条件はありますが売却や賃貸に出すことができるのも大きなメリットの一つです。

シニア向け分譲マンションのデメリット

シニア向け分譲マンションのデメリットは以下の通りです。

入居費用・月額費用が高額になる
物件数が少ないので選択肢があまりない
介護サービスを別途契約する必要がある
介護度によっては住み続けにくくなる
将来的な資産価値が不透明

費用面の高さや、介護サービスを外部サービスに委託しなくてはいけないといったデメリットがあります。

また介護度によっては住み続けることが難しくなることもあるので、よく考えてから入居を決めることをおすすめします。

シニア向け分譲マンションと他の介護施設とを徹底比較

シニア向け分譲マンションと他の介護施設には、利用目的や入居条件などさまざまな違いがあります。
以下で、サービス付き高齢者向け住宅と有料老人ホームの違いについてご紹介いたします。

サービス付き高齢者向け住宅との違いは？

サービス付き高齢者向け住宅との違いにはどのようなことがあるのでしょうか？
以下でサービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションについて表にあらわしています。

	シニア向け分譲マンション	サービス付き高齢者向け住宅
利用目的	高齢者が暮らしやすいように工夫された分譲マンション	バリアフリーに対応した高齢者向けの賃貸住宅
入居条件・入居対象者	自立した生活が送れる高齢者、ただし、要支援1、2、要介護度1～5の高齢者でも受け入れられる	60歳以上の高齢者、要介護認定を受けた60歳未満の人
契約方式	所有権方式	賃貸借契約
所有権の有無	有	無
主なサービス	見守り、食事・掃除・洗濯緊急時の対応など	安否確認、生活相談生活支援（掃除、買物代行）
設備	一般的な分譲マンションの居室設備に加え、プール、シアタールーム、レストランなどの共有設備が充実	居室にはキッチン、洗面、トイレ、浴室共有で使用できるリビングなどあり

シニア向け分譲マンションとサービス付き高齢者向け住宅を比較すると、利用目的や契約方式などに違いがあります。

サービス付き高齢者向け住宅は賃貸住宅の1つなので、分譲マンションと比べると初期費用を抑えられます。
また、諸事情がある場合、別の物件に引っ越しやすいというメリットがあります。

サービス付き高齢者向け住宅は安価ですが、安否確認や生活相談や支援などのサービスも提供しています。
そのため、高齢者は安心して暮らすことができるでしょう。

一方で、シニア向け分譲マンションは分譲マンションの1つなので、購入するときに費用が高額になります。
しかし、分譲マンションは資産となるため、状況によっては賃貸として貸し出したり売却することも可能です。

また、シニア向け分譲マンションは、活動的に生活を送りたい方のためにジムやプール、温泉などの設備を物件に設置していることもあります。
さらに、レクリエーションやサークル活動などもあり、入居者同士の親交を深められます。

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有料老人ホームとの違いは？

次に、シニア向け分譲マンションと有料老人ホームの違いについてみていきましょう。
主な違いについて以下の表にあらわしています。

	シニア向け分譲マンション	有料老人ホーム
利用目的	高齢者が暮らしやすいように工夫された分譲マンション	充実したイベントやレクリエーションで楽しく過ごしたい方
入居条件・入居対象者	自立した生活が送れる高齢者、ただし、要支援1、2、要介護度1～5の高齢者でも受け入れられる	介護専用型は、介護保険の要介護認定を受けている方、住宅型は、65歳以上かつ自立～要介護の方、健康型は、原則65歳以上で自立して生活できる方
契約方式	所有権方式	利用権方式、建物賃貸借方式、終身建物賃貸借方式のいずれか
所有権の有無	有	無
主なサービス	見守り、食事・掃除・洗濯緊急時の対応など	食事サービス、家事援助、介護サービス、健康管理
設備	一般的な分譲マンションの居室設備に加え、プール、シアタールーム、レストランなどの共有設備が充実	食堂やリビングは、一般的に共用スペースとして設置、娯楽室や美容室が施設内にあることが多くあり

有料老人ホームとは、高齢者が心身の健康を保ちながら生活を送れるようにさまざまなサービスを提供している施設です。

有料老人ホームには以下の3種類になります。

介護付き有料老人ホーム
住宅型有料老人ホーム
健康型有料老人ホーム

介護付き有料老人ホームは、介護サービスが充実しています。
介護付き有料老人ホームには、介護専用型と混合型の2種類があります。

介護専用型は介護保険の要介護認定を受けている方が入居対象になります。
混合型は健康で自立している方と要介護の方のどちらも入居可能です。
また、介護専用型と混合型のどちらも原則、65歳以上の方が入居対象となります。

住宅型有料老人ホームは、原則65歳以上かつ自治～要介護の方が入居対象です。
食事の提供、選択、掃除などの生活上のサポートを行っています。
また、住宅型有料老人ホームの魅力はレクリエーションやイベント、サークル活動が充実していることです。

健康型有料老人ホームは自立した高齢者に特化している施設です。
入居条件は原則65歳以上で自立して生活できる方になります。
介護が必要になったときは、基本的に入居対象外となり、転居や退去する必要があります。

健康型有料老人ホームは、アクティブに過ごしたい高齢者が第二の青洲を送れるようなサービスが充実しています。

レクリエーションやイベントが豊富にあり、将棋やオセロなど入居者同士のサークル活動もあります。

また、入居後は食事や掃除などの家事はすべて施設側が行ってくれます。
そのため、自分のやりたいことに集中できます。

シニア向け分譲マンションと有料老人ホームの大きな違いは、所有権の有無です。
シニア向け分譲マンションは利用者に所有権があるため、資産となります。
一方で、有料老人ホームは入居者がもつのは利用権のため、第三者へ譲渡はできません。

シニア向け分譲マンションの注意点

シニア向け分譲マンションは資産であるため、売却をすることが可能です。
しかし、物件数自体が少なく認知度も低いため、思ったような価格で売却ができない可能性があります。

また購入する人が高齢者に限定されてしまうこともあります。
そのため、売却までに時間がかかり、管理費や固定資産税、都市計画税などがかかることもあるので注意が必要です。

このように、シニア向け分譲マンションは資産価値が不透明であるという点で注意をする必要があります。

また、介護度によっては住み続けることが難しくなる場合もあることを頭に入れておきましょう。

向いている人の特徴

実際にシニア向け分譲マンションに向いている人の特徴には何があるでしょうか。
以下で解説します。

資金面に余裕がある人

シニア向け分譲マンションは一般的な分譲マンションよりも購入価格が高額になってしまうため、資金面に余裕がある人の方が購入に向いているといえます。

月額費用も高くなりますので、月々の支払いができるだけの資金や収入がある方が安心です。

介護を必要とせず元気な人

介護施設などとは異なり、シニア向け分譲マンションには介護サービスはついていません。
そのため、介護が必要になった場合には自分で介護サービスを受ける手配をしたり、状態によってはシニア向け分譲マンションを売却して施設へ移る必要があります。

先のことなど分からないかもしれませんが、現時点で介護を必要とせずに元気でいる人が向いているでしょう。

老後を自由に楽しく暮らしたい人

介護施設などでは、自分の思うように生活を行うことは難しいです。
そのため、「老後は自由に楽しく生活したい！」と思っている人には、シニア向け分譲マンションが向いています。

シニア向け分譲マンションの入居までの流れ

シニア向け分譲マンションの入居を希望するときは、各施設に申し込みます。
手続き方法は、通常のマンション購入と同じです。
内覧が終わったら、入居申込書を提出して、面談を行います。

面談のあとは、所得証明書、住民票などの書類を提出します。
さらに健康診断書も提出し、スタッフによる介護度の必要性などの確認をして審査が行われます。

また、施設によっては年齢制限を設けている施設もあるので、事前に確認しましょう。

入居が決定したあとは、売買契約を済ませて引き渡しになります。
状況によっては身元保証人が必要になったり、伝染病に感染していないかの確認をしたりする場合もあります。

介護が必要でも楽しく生活したい人には？

「介護が必要だけど楽しく生活したい」という方には、介護付き有料老人ホーム・住宅型有料老人ホーム・健康型有料老人ホームなどの有料施設がおすすめです。

それぞれの特徴や受けることのできるサービスなどについてご紹介します。

介護付き有料老人ホームとは

介護付き有料老人ホームとは、生活支援サービス・介護サービス・機能訓練などを受けることができる施設です。
24時間体制で介護スタッフが駐在しており、食事・排泄・入浴などの介助を行なってくれます。

入居条件は原則65歳以上で、要支援1〜要介護5までの方も入居可能です。

介護を受けることができる施設であることがシニア向け分譲マンションとは異なります。

参考として、アンサンブル＆ファミュニュー石神井の介護付き有料老人ホームの料金は以下のようになります。

入居一時金

入居一時金	0円
計	0円

保証金

保証金	500,000円
計	500,000円

月額利用料

家賃相当額	115,000円
食事	64,800円（税込）
水道光熱費	17,486円
管理費	56,831円
計	254,117円（税込）

介護保険自己負担金・月額

	介護保険自己負担金（1割負担の場合）（30日分）	月額お支払い見込み額　＊家賃が11,500円の場合
要支援1	5,886円	260,036円
要支援2	10,105円	264,254円
要介護1	17,462円	271,645円
要介護2	19,588円	273,803円
要介護3	21,844円	276,059円
要介護4	23,937円	278,152円
要介護5	26,160円	280,408円

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住宅型有料老人ホームとは

食事や清掃・洗濯などの生活支援サービスや見守りサービスを行なってくれる施設です。

原則60歳以上、自立〜要介護5の方が入居することができます。

住宅型有料老人ホームの費用は施設によって異なりますが、ココファンホーム湘南台を例にあげます。

入居時費用

家賃２ヶ月分

月額費用

	家賃	管理費・水光熱費	食材費	合計費用
１人用：18.00㎠	80,000円	71,500円	45,000円	196,500円
おひとり様様：36.00㎠	86,000円	71,500円	45,000円	202,500円