【空き家コンサルタント監修】シニア向け分譲マンションとは？サービス内容や費用、サ高住との違いを徹底解説！

July 3, 2026July 6, 2026

高齢者の住宅問題で聞かれることが多いシニア向け分譲マンション。どのような施設であるかを知っている人は少ないのではないでしょうか？

実際にシニア向け分譲マンションの購入・入居を考えているものの詳しいことが分からない方も多いと思います。そこで今回は、シニア向け分譲マンションについて以下の項目を中心に解説をしていきます。

シニア向け分譲マンションとは
シニア向け分譲マンションの費用
シニア向け分譲マンションとサービス付き高齢者向け住宅との違い
シニア向け分譲マンションのメリット・デメリット

相続問題や売却などについても解説していますので、ぜひ最後までお読みください。

この記事の監修
伊藤慶介
22年タウンライフに入社。同年に空き家コンサルタントの資格を取得して以降、「土地・空き家活用」専門事業に携わり、25年より同事業の責任者を務める。土地・空き家の相続・処分・活用に困る人々に向け、それぞれの最適解を提供すべく事業展開中。

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シニア向け分譲マンションとは

どのような住宅がシニア向け分譲マンションといわれるものなのでしょうか。サービス内容や入居条件・設備などについて解説していきます。

シニア向け分譲マンションとは

民間事業者が販売・運営する分譲住宅（分譲マンション）で、バリアフリーやコンシェルジュが常駐しているなど、高齢者が生活しやすく生活支援サービスなどが整っている住宅のことです。分譲マンションなので、見た目は他の一般的な分譲マンションと変わりはありません。またマンションを購入することになるので、自分の所有資産となります。

受けられるサービス

シニア向け分譲マンションが一般の分譲マンションと異なるのが、受けられるサービスです。 シニア向けの生活支援サービスが整っているので、高齢者のみのご家庭であっても安心して生活していけるサービスを受けることができます。シニア向け分譲マンションは、サービス付き高齢者向け住宅などとは異なり、設備やサービスの基準や届け出の義務がないので、販売・運営会社の方針によってサービスは異なってきます。

サービスの一例として、以下のようなものがあります。

見守り
生活のサポート（食事・掃除・洗濯など）
緊急時の対応
コンシェルジュサービス

購入を検討される方は複数の物件をチェックして、一番自分が求めているサービスを提供してくれるシニア向け分譲マンションを選ぶようにしましょう。

設備

シニア向け分譲マンションには、高齢者の生活環境をよりよくするためのバリアフリー設備が整っています。また一般的な分譲マンションについている居室設備の他に、プール・シアタールーム・レストランなど独自の共有設備や、高齢者向けクリニックなどをテナントに入れているところもあります。

入居条件

シニア向け分譲マンションは、基本的に自立して生活が送れる高齢者を対象としているところがほとんどです。介護サービスなどの提供がありませんので、認知症になった場合の支援サービスもありません。介護状態の家族が既にいる場合には、入居条件や入居後の生活について販売・運営会社と相談する必要があります。入居時の条件は販売・運営会社によって異なってきますので、購入時に確認を必ず行いましょう。

シニア向け分譲マンションの費用の相場

シニア向け分譲マンションの費用

シニア向け分譲マンションはマンションを購入する必要があるため、一般的な分譲マンションと同等かそれ以上の金額になる場合がほとんどです。サービスや設備が充実している分、一般的な分譲マンションよりも高くなり、販売価格が数千万から時には数億円になってしまうこともあります。設備・サービス内容などをチェックすれば、それに見合うだけの金額であるといえます。

かかる費用の内訳

シニア向け分譲マンションの購入にかかる費用の内訳は、基本的に一般的な分譲マンションと変わりません。しかし、生活のサポートや介護サービスを利用した場合には、別途料金が発生します。内訳は以下の通りです。

物件の購入費
事務手数料・保証料
居住費（管理費・修繕積立金）
生活費（食費・水道光熱費など）
固定資産税・不動産取得税　など

表示価格だけではマンション購入はできないということ、シニア向け分譲マンションは一般的な分譲マンションよりも高くなってしまうことを覚えておきましょう。

物件の購入費

物件によって金額は前後しますが、購入費の目安は数千万〜数億円です。シニア向け分譲マンションは、購入すると資産となり、購入者が亡くなっても相続財産の一つになります。

月額費用

月額費用の相場としては、10〜20万円が目安です。サービス内容によっては生活費（食事サービスなどの費用）・水道光熱費も必要となるシニア向け分譲マンションもあります。

月額費用の内訳ごとの相場は以下の通りです。

生活費（食費・水光熱費など）：5万円程度
居住費（管理費・修繕積立金など）：5万円程度
その他：3万円程度

月額費用に関しては、入居前に確認しておく必要があります。

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シニア向け分譲マンションのメリット・デメリット

快適な老後生活を送るためには、シニア向け分譲マンションの購入は良い選択肢の一つです。

シニア向け分譲マンションのメリット

シニア向け分譲マンションのメリットは以下の通りです。

見守りサービスなどもあるので安心
シニア向けの娯楽施設が充実している
資産として子どもなどに残すことができる
退去をせまられにくい
生活の自由度が高い

高齢者が生活しやすいサービスが充実しており、介護施設と比べても生活の自由度が高いです。資産価値もあるので、子どもたちに資産として残すこともできます。 条件はありますが売却や賃貸に出すことができるのも大きなメリットの一つです。

シニア向け分譲マンションのデメリット

シニア向け分譲マンションのデメリットは以下の通りです。

入居費用・月額費用が高額になる
物件数が少ないので選択肢があまりない
介護サービスを別途契約する必要がある
介護度によっては住み続けにくくなる
将来的な資産価値が不透明

費用面の高さや、介護サービスを外部サービスに委託しなくてはいけないといったデメリットがあります。また介護度によっては住み続けることが難しくなることもあるので、よく考えてから入居を決めることをおすすめします。

【デメリットの「費用面の高さ」をカバーするには】 費用面がネックで入居をためらっている場合、今ある不動産を「貸す」「活用する」ことで不足分をカバーできるケースがあります。最適な土地・不動産活用プランを探すなら、全国の優良企業から一括で提案を受けられるタウンライフ土地活用が便利です。

シニア向け分譲マンションと他の介護施設とを徹底比較

サービス付き高齢者向け住宅との違いは？

シニア向け分譲マンション： 高齢者が暮らしやすいように工夫された分譲マンション。契約方式は「所有権方式」で所有権が「有」となります。主なサービスは見守り、食事・掃除・洗濯、緊急時の対応など。プール、シアタールーム、レストランなどの共有設備が充実しています。
サービス付き高齢者向け住宅： バリアフリーに対応した高齢者向けの賃貸住宅。契約方式は「賃貸借契約」で所有権は「無」となります。主なサービスは安否確認、生活相談、生活支援（掃除、買物代行）。居室にはキッチン、洗面、トイレ、浴室、共有で使用できるリビングなどがあります。

サ高住は賃貸住宅の1つなので、分譲マンションと比べると初期費用を抑えられます。また、別の物件に引っ越しやすいというメリットがあります。安価ですが安否確認や生活相談、支援サービスも提供しているため安心して暮らすことができます。一方で、シニア向け分譲マンションは購入費用が高額になりますが、資産となるため賃貸として貸し出したり売却することも可能です。ジムやプール、温泉などの設備を設置していることもあり、サークル活動などを通じて入居者同士の親交を深められます。

有料老人ホームとの違いは？

有料老人ホームとは、高齢者が心身の健康を保ちながら生活を送れるようにさまざまなサービスを提供している施設です。契約方式は利用権方式、建物賃貸借方式、終身建物賃貸借方式のいずれかとなり、もつのは利用権のため第三者への譲渡はできません。シニア向け分譲マンションとの大きな違いは、この所有権の有無にあります。

有料老人ホームには以下の3種類になります。

介護付き有料老人ホーム： 24時間体制で介護スタッフが常駐し、介護サービスが充実しています。要介護認定を受けている方が対象の「介護専用型」と、健康な方・要介護の方どちらも入れる「混合型」があります。原則65歳以上が対象です。
住宅型有料老人ホーム： 原則65歳以上かつ自立〜要介護5の方が入居対象です。食事の提供や洗濯、掃除などの生活サポートを行います。レクリエーションやイベントが充実しているのが魅力です。
健康型有料老人ホーム： 自立した高齢者に特化している施設です。原則65歳以上で自立して生活できる方が対象で、介護が必要になったときは基本的に入居対象外となり、転居・退去する必要があります。家事はすべて施設側が行ってくれるため、自分のやりたいことに集中できます。

シニア向け分譲マンションの注意点

シニア向け分譲マンションは資産であるため、売却をすることが可能です。しかし、物件数自体が少なく認知度も低いため、思ったような価格で売却ができない可能性があります。 また購入する人が高齢者に限定されてしまうこともあります。そのため、売却までに時間がかかり、管理費や固定資産税、都市計画税などがかかることもあるので注意が必要です。このように資産価値が不透明である点に注意する必要があります。また、介護度によっては住み続けることが難しくなる場合もあることを頭に入れておきましょう。

向いている人の特徴

資金面に余裕がある人

シニア向け分譲マンションは一般的な分譲マンションよりも購入価格が高額になってしまうため、資金面に余裕がある人の方が購入に向いているといえます。月額費用も高くなりますので、月々の支払いができるだけの資金や収入がある方が安心です。

もし「資金面にそこまで余裕がない」という場合でも、土地を売却してまとまった資金を調達したり、空き地や今の家を活用して家賃収入などの仕組みを作れば、入居のハードルは大きく下がります。タウンライフ土地活用で私的年金作りのシミュレーションをしてみましょう。

介護を必要とせず元気な人

介護施設などとは異なり、シニア向け分譲マンションには介護サービスはついていません。そのため、介護が必要になった場合には自分で介護サービスを受ける手配をしたり、状態によっては売却して施設へ移る必要があります。現時点で介護を必要とせずに元気でいる人が向いているでしょう。

老後を自由に楽しく暮らしたい人

介護施設などでは、自分の思うように生活を行うことは難しいです。そのため、「老後は自由に楽しく生活したい！」と思っている人には、シニア向け分譲マンションが向いています。

シニア向け分譲マンションの入居までの流れ

手続き方法は、通常のマンション購入と同じです。内覧が終わったら、入居申込書を提出して、面談を行います。面談のあとは、所得証明書、住民票などの書類、さらに健康診断書も提出し、スタッフによる介護度の必要性などの確認をして審査が行われます。施設によっては年齢制限を設けている場合もあるので、事前に確認しましょう。入居が決定したあとは、売買契約を済ませて引き渡しになります。状況によっては身元保証人が必要になったり、伝染病に感染していないかの確認をしたりする場合もあります。

介護が必要でも楽しく生活したい人には？

「介護が必要だけど楽しく生活したい」という方には、介護付き有料老人ホーム・住宅型有料老人ホーム・健康型有料老人ホームなどの有料施設がおすすめです。

介護付き有料老人ホームとは

生活支援サービス・介護サービス・機能訓練などを受けることができる施設です。24時間体制で介護スタッフが常駐しており、食事・排泄・入浴などの介助を行なってくれます。入居条件は原則65歳以上で、要支援1〜要介護5までの方も入居可能です。介護を受けることができる施設であることが、シニア向け分譲マンションとは異なります。
※参考：アンサンブル＆ファミュニュー石神井の料金例

保証金：500,000円（入居一時金は0円）
月額利用料（税込計）：254,117円（内訳：家賃相当額115,000円、食事64,800円、水道光熱費17,486円、管理費56,831円）
介護保険自己負担金（1割・30日分）：要支援1で5,886円〜要介護5で26,160円

住宅型有料老人ホームとは

食事や清掃・洗濯などの生活支援サービスや見守りサービスを行なってくれる施設です。原則60歳以上、自立〜要介護5の方が入居することができます。
※参考：ココファンホーム湘南台の料金例

入居時費用：家賃2ヶ月分
月額費用（1人用・18.00㎡）：196,500円（内訳：家賃80,000円、管理費・水光熱費71,500円、食材費45,000円）
月額費用（おひとり様用・36.00㎡）：202,500円（内訳：家賃86,000円、管理費・水光熱費71,500円、食材費45,000円）
介護保険自己負担金（1割）：要支援2で27,144円〜要介護5で30,622円

介護付き有料老人ホームと異なるのは、住宅型では介護サービスを別途依頼しなければならない点です。そのため、結果的に総額が介護付き有料老人ホームよりも高くなることがあります。

健康型有料老人ホームとは

食事・家事のサポートを受けることができる高齢者施設です。元気な高齢者が健康な状態を維持するための設備が充実しているのが特徴です。介護体制は整っていないので、入居後に介護が必要になった場合には契約を解除して退去しなくてはいけません。 紹介した3つの中では一番シニア向け分譲マンションと似ていますが、要介護となった場合の対応を事前に決めておく必要があります。近年では初期費用が0円の施設も増えていますが、その分、月額使用料が高くなることもあります。